物業(yè)管理師

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物業(yè)管理師知識點(diǎn):零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容

2017-08-28 16:08 來源:建設(shè)工程教育網(wǎng)整理 打印 | 收藏 |
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  零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理工作,主要分為六個(gè)模塊。

  1.招商及承租戶組合

  在某一項(xiàng)寫字樓或公寓大廈的項(xiàng)目,每個(gè)出租單元可以分別地經(jīng)營成功,即承租戶間是彼此獨(dú)立的,單一承租戶的成功不必依賴、仰賴于其他承租戶的成功。但是在購物中心等零售商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目中,這是無法成立的,每個(gè)承租戶的成功,非常依賴甚至是取決于其他承租戶的成功。這類似于生物界中的所謂共生,即彼此間是一種互惠或互相依賴的關(guān)系。

  為了維持這種共生關(guān)系,購物中心必須整合各家商店的經(jīng)營項(xiàng)目,有如經(jīng)營一家綜合商廈。所以,各商店是不能被區(qū)分銷售的,必須整合為一個(gè)整體,以免在經(jīng)營管理上失去掌控。

  要維系對各商店的掌控,要有如首席指揮家在指揮交響樂曲般地計(jì)劃各商店的定位配置,這就是承租戶組合。想想一首管弦樂曲組合:有弦樂器在這撥彈、銅管樂器在那吹奏及敲擊樂器在稍遠(yuǎn)處打著拍子,承租戶組合就是如此這般。然而,組合是會因?yàn)槌凶鈶舳淖兊,也會因(yàn)槎ㄎ欢淖儭?/p>

  成功的招租,對購物中心業(yè)主及管理者而言,表示是穩(wěn)定的收入來源。未出租空間對購物中心業(yè)主及管理者是沒有生產(chǎn)力的,而且還會影響其他承租戶的生產(chǎn)力,愈少的店鋪,表示愈少的消費(fèi)者,表示愈少的業(yè)績。

  2.零售技術(shù)

  雖然每個(gè)單一商店的經(jīng)營是留給各店經(jīng)理的一片天空,但是購物中心的物業(yè)管理師還是必須有基本的零售技術(shù)。尤其需要了解:(1)商品選擇,迎合消費(fèi)者對流行、款式、品質(zhì)及價(jià)格需求;(2)選項(xiàng)范圍,充分了解消費(fèi)者及其需求特點(diǎn)的基礎(chǔ)上確定;(3)商品盤存,與當(dāng)前銷售量相匹配的供應(yīng)數(shù)量;(4)櫥窗陳設(shè),必須能吸引消費(fèi)者注意并能駐足觀看,且需要時(shí)常更換;(5)商品內(nèi)部陳設(shè),幫助銷售商品及組織商品,分門別類,清楚易見,標(biāo)價(jià)清晰規(guī)范。

  3.物業(yè)維護(hù)

  購物中心的維護(hù)工作是透過保養(yǎng),維修及汰換零件、系統(tǒng)來落實(shí),通常承租戶是負(fù)責(zé)他們的承租范圍,而業(yè)主則是負(fù)責(zé)公共區(qū)域。維護(hù)工作計(jì)劃是一種藝術(shù)的要求,要實(shí)現(xiàn)保全機(jī)能、節(jié)約能源及避免危機(jī)的目標(biāo)。一般來說,承租戶除租金外,需要給付所配比的公共區(qū)域維修基金,該基金由購物中心業(yè)主統(tǒng)籌管理。

  4.營銷

  商品及服務(wù)用策略性的手段帶給潛在的消費(fèi)者,并引起消費(fèi)者的注意,以如何進(jìn)入購物中心視為一項(xiàng)“商品”,這是必須要有手段去營造并且維持一貫的形象去告知及吸引消費(fèi)者的,這就是所謂的營銷計(jì)劃。簡單地說,營銷計(jì)劃的主要重點(diǎn)包括情境分析、問題與機(jī)會分析、目標(biāo)與宗旨、策略和手段等內(nèi)容。

  5.保險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理

  由于保險(xiǎn)費(fèi)是購物中心業(yè)主及承租戶一項(xiàng)主要的支出,風(fēng)險(xiǎn)管理就是節(jié)流的主要手段。其中一項(xiàng)最簡明的風(fēng)險(xiǎn)管理方法,是確保災(zāi)害不會發(fā)生,不出租給會造成危險(xiǎn)的承租戶。

  6.財(cái)務(wù)管理

  購物中心經(jīng)理人必須極大化購物中心的“價(jià)值”,即購物中心的公開市場價(jià)值。影響購物中心價(jià)值的外部因素,包括了社會、經(jīng)濟(jì)、政治、自然、空間利用、租金收益管理及節(jié)流的方法,管理水平的高低也能夠影響購物中心的價(jià)值。

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